De leegwaarderatio is een percentage waarmee je de WOZ-waarde van een verhuurde woning mag verlagen, voordat je die meetelt in je Box 3-grondslag. De gedachte erachter: een woning met een huurder erin is minder waard in het economisch verkeer dan een woning die leeg en vrij te gebruiken is. Die waardevermindering staat in artikel 17a van het Uitvoeringsbesluit IB 2001.
Wanneer geldt de leegwaarderatio?
De ratio geldt alleen bij verhuur die voldoet aan een aantal voorwaarden: er is een reguliere huurovereenkomst, de huurder heeft huurbescherming en de huur is niet symbolisch laag. Per verhuurde woning bekijk je dit apart — heb je meerdere panden, dan reken je voor elk pand opnieuw uit welk percentage van toepassing is.
Tijdelijke verhuur, bijvoorbeeld via de Leegstandwet
Huur die duidelijk onder de marktwaarde ligt
De percentages voor 2026
De tabel is in 2026 ongewijzigd ten opzichte van voorgaande jaren. Hoe hoger de jaarhuur in verhouding tot de WOZ-waarde, hoe hoger het percentage waartegen je mag waarderen.
| Jaarhuur t.o.v. WOZ-waarde | Leegwaarderatio |
|---|---|
| Minder dan 1% | 45% |
| 1% tot 2% | 51% |
| 2% tot 3% | 56% |
| 3% tot 4% | 62% |
| 4% tot 5% | 68% |
| 5% tot 6% | 78% |
| 6% tot 7% | 85% |
| 7% of meer | 95% |
Rekenvoorbeeld
Stel: je verhuurt een appartement met een WOZ-waarde van €280.000 voor €950 per maand, dus €11.400 per jaar. Dat is 4,07% van de WOZ-waarde, en valt daarmee in de categorie 4% tot 5%.
Leegwaarderatio: 68%
Waarde in Box 3: €280.000 × 68% = €190.400
Dat scheelt bijna €90.000 in je grondslag, en daarmee direct in je belasting. Vergeet je deze correctie toe te passen, dan betaal je over een waarde die voor de wet helemaal niet klopt.
Twee correcties om niet te vergeten
Heb je een woning die kadastraal niet gesplitst is, maar wel een eigen WOZ-beschikking heeft — denk aan een zelfstandige bovenwoning — dan geldt een aparte correctie van €20.000 op de WOZ-waarde voordat je de leegwaarderatio toepast. En bij gedeeltelijke verhuur, bijvoorbeeld wanneer je een deel van het jaar zelf in de woning hebt gewoond, reken je de leegwaarderatio naar rato van de verhuurperiode.
De tegenbewijsregeling
Sinds 2026 kun je afwijken van de tabelpercentages als je kunt aantonen dat de werkelijke waarde van je verhuurde woning meer dan 10% afwijkt van de waarde die de tabel oplevert. Dit werkt in beide richtingen: zowel in je voordeel als in je nadeel. Heb je een woning met een huurder die al twintig jaar onder de marktprijs zit, dan kan dit relevant voor je zijn — maar onderbouwing met een taxatie is dan wel nodig.
Twijfel je of jouw verhuurde woning goed is meegenomen in je aangifte, of zit je met een grijs gebied zoals verhuur aan familie? Dat is precies waar de meeste fouten ontstaan, en waar onze scan specifiek op controleert.
Veelgestelde vragen
Wat is de leegwaarderatio?
De leegwaarderatio is een percentage waarmee je de WOZ-waarde van een verhuurde woning mag corrigeren in Box 3, omdat een verhuurde woning minder waard is dan een woning die je zelf kunt gebruiken.
Geldt de leegwaarderatio voor elke verhuurde woning?
Nee. Bij verhuur aan een gelieerde partij, zoals een familielid, geldt de leegwaarderatio sinds 2026 niet meer. Ook tijdelijke verhuur is uitgesloten.
Is de leegwaarderatio in 2026 gewijzigd?
De percentages zelf zijn in 2026 ongewijzigd gebleven, maar de regels rond gelieerde partijen zijn aangescherpt en er geldt een tegenbewijsregeling bij een afwijking van meer dan 10%.